Wspólnota mieszkaniowa "Hetman"

quest

W ostatnim biuletynie (luty 2008) przeczytałem informację (!?) Zarządu Wspólnoty, (...) że naprawa kaloryfera jest W Y Ł Ą C Z N I E sprawą właściciela lokalu... a nie Wspólnoty Mieszkaniowej (!?) Każdy właściciel - w swoim zakresie - powinien dokonać ewentualnej naprawy, ponieważ kaloryfer stanowi W Ł A S N O Ś Ć tej osoby, a nie Wspólnoty (...)

Czy taka interpretacja określenia granicy instalacji c.o. w części wspólnej nieruchomości (i jej zakres), dokonana przez Zarząd - a stanowiąca, że grzejniki nie stanowią własności Wspólnoty a są własnością konkretnego właściciela - została oparta na jakiejś solidnej podstawie prawnej, w postaci:

1/ uchwały bądź umowy właścicieli lokali WM „Hetman”, określającej gdzie
konkretnie przebiega granica w instalacji c.o., pomiędzy własnością indywidualną, a własnością w s p ó l n ą ?
2/ odpowiednich przepisów Ustawy o własności lokali ?
3/ statutu Wspólnoty Mieszkaniowej „Hetman” ?
4/ innych przepisów dotyczących warunków technicznych instalacji c.o. oraz stwierdzających, że grzejniki nie są elementem części wspólnej nieruchomości ?
5/ werdyktów sądowych i innych,

czy to tylko próba inicjatywy „porządkowej” (!?) Zarządu, mająca na celu przede wszystkim ograniczenie zlecania – przez właścicieli lokali - PANU hydraulikowi, czynności konserwacyjnych bądź naprawczych grzejników.

Proszę o doprecyzowanie i rozproszenie moich wątpliwości.

zbigburn

Proponuję zapoznać się ze statutem wspólnoty Hetman dostępnym na stronie internetowej w lewym górnym rogu

quest

Dziękuję za informację. Skoro właściciele lokali kiedyś zadecydowali i zatwierdzili w Statucie przepis, że grzejniki są ich własnością, to rzeczywiście należy tego bezwzględnie przestrzegać... !

branna

USTAWA

z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali.
Art. 17. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Statut § 7.
5. Instalacje znajdujące się w obrębie lokalu stanowią współwłasność WSPÓLNOTY na odcinkach przed głównym zaworem (licznikiem) danego lokalu, a także na odcinkach obsługujących inne lokale i/lub nieruchomość wspólną.
6. Instalacja centralnego ogrzewania stanowi współwłasność na całej długości. Grzejniki stanowią własność WŁAŚCICIELA. Każda przeróbka wymaga zgody Zarządu Wspólnoty.

quest

Dziękuję za przypomnienie art. 13 ust.1 i art. 17 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ale nie wiem czemu lub komu ma to służyć... grzejnikom, właścicielom !?

Skoro tak, to uważam, że właściciele lokali - niezależnie od treści artykułów wymienionych powyżej - powinni zapoznać się też - z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r. (III CZP 36/97, OSNC 1998, nr 1, poz.4), która określa swoje stanowisko, m.in. w sprawie współwłasności instalacji c.o. i grzejników, a mianowicie:

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 sierpnia 1997 r. III CZP 36/97

Po wejściu w życie Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388,'ze zm.) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować innego rodzaju ogrzewania.

Uzasadnienie:

Rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia musi zostać poprzedzone pewnymi ustaleniami precyzującymi treść prawa własności lokalu. Jak słusznie zauważył Sąd Wojewódzki, treść tego prawa określa przede wszystkim art. 140 Kc. Przepis ten zakreśla jednak granice uprawnień właściciela w sposób generalny, wskazując, że właścicielowi wolno czynić ze swoją rzeczą wszystko, co nie jest zabronione przez ustawy, zasady współżycia społecznego i co nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Bardziej precyzyjne określenie treści prawa własności powinno zatem zostać dokonane z uwzględnieniem tych trzech kryteriów. Dodatkowo należy mieć na uwadze, jak słusznie zauważył Sąd Wojewódzki, że chodzi o sytuację specyficzną, w której istnieją wzajemne zależności między współwłaścicielami lokali znajdujących się w tym samym budynku. Musi to prowadzić do powstania pewnych ograniczeń uprawnień poszczególnych właścicieli zarówno gdy chodzi o prawo do wyodrębnienia lokalu, jak i - w większym stopniu - w odniesieniu do nieruchomości wspólnej.

Ograniczenia własności wynikające z ustawy są z reguły wprowadzane z uwagi na przedmiot tego prawa. Przedmiotem własności lokalu jest odrębna nieruchomość będąca samodzielnym lokalem mieszkalnym lub lokalem o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Ustawa o własności lokali określa pojęcie lokalu "samodzielnego". Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą do zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Taki lokal stanowi przedmiot odrębnej własności.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 U stawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale, stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Udziałw nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 2 cyt. ustawy).

Podstawowe zagadnienie, jakie powstaje w takim stanie prawnym to określenie, jakie elementy nieruchomości objęte są współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali, czyli tzw. współwłasnością przymusową. Ustawa o własności lokali w sposób precyzyjny reguluje to zagadnienie jedynie w odniesieniu do gruntu. Z art. 3 ust. 1 w zw. z art. 5 cyt. ustawy wynika, że współwłasnością przymusową objęty jest grunt niezbędny do korzystania z budynku. Co do pozostałych elementów art. 3 ust. 1 cyt. ustawy określa je jako "wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na nalezące do niego niewyodrębnione lokale". W budynku wielomieszkaniowym, a o taki chodzi w rozpoznawanej sprawie, tzw. współwłasnością przymusową objęte będą zatem z całą pewnością takie jego części, jak klatki schodowe czy windy. Powszechnie przyjmuje się także, że współwłasnością objęte są ściany zewnętrzne, dachy oraz fundamenty.

NASUWA SIĘ NATOMIAST PYTANIE , czy WSPÓŁWŁASNOŚCIĄ tą objęte są urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania.

Na to pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku.

Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w WYDZIELONYCH LOKALACH.

Ustalenie zakresu uprawnień każdego ze współwłaścicieli musi zatem zostać dokonane z uwzględnieniem przede wszystkim przepisów Ustawy o własności lokali, które stanowią lex specialis w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego określających sytuację prawną współwłaścicieli (...)

Czyli uchwała SN wyraźnie określiła, że CAŁA INSTALACJA C.O., jest częścią wspólnej nieruchomości, a mianowicie (...) instalacja grzewcza (instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali, inaczej rzecz biorąc, choćby nawet część instalacji c.o. była zainstalowana wyłącznie w obrębie danego lokalu, to i tak stanowić będzie element wyposażenia technicznego całego budynku, jako całości...

Tu następuje dylemat wielu Wspólnot Mieszkaniowych, jak Polska długa i szeroka..., ponieważ tak samo jak we WM „Hetman”, tak i w innych wspólnotach mieszkaniowych, były (są) różne „szkoły” na ten temat, z przewagą jednakże zaklasyfikowania grzejników, jako części wspólnych nieruchomości...

Uchwała dotycząca Statutu, a tym samym i GRZEJNIKÓW, została podjęta, nie została zaskarżona i można tylko dyskutować, czy konsekwencje wynikające z § 7 pkt. 6 STATUTU, lepiej „służą” Zarządowi WM, czy indywidualnym właścicielom... !?

W moim odczuciu zapis § 7 pkt. 6 Statutu, że (...) grzejniki stanowią WŁASNOŚĆ właściciela a każda PRZERÓBKA wymaga ZGODY Zarządu Wspólnoty (...), jest przede wszystkim nieprecyzyjny oraz OGRANICZA i podważa w sposób istotny, i s t o t ę własności... Przecież nie można jednocześnie dawać coś na WŁASNOŚĆ i ograniczać prawo własności, w postaci „zmuszania” czy „obowiązkowania” właściciela do kontaktów z Zarządem, w sprawie przeróbek grzejnika... !? Logiczne to jest, ale w kategoriach własności wspólnej...

Przecież WŁASNOŚĆ , to n i e o g r a n i c z o n e prawo rzeczowe, czyli prawnie zagwarantowana możność PEŁNEGO posiadania i rozporządzania jakąś rzeczą, w tym i jej m.in. PRZETWARZANIA... Skoro nieograniczone, to nie rozumiem dlaczego właściciele WM „Hetman” postanowili ograniczyć SOBIE to prawo... i innym także...

Można i tak, ale dlaczego – przy tym wszystkim - jest DOZWOLONA całkowita WYMIANA (nie przeróbka) starego grzejnika na inny, nowszy z dowolnymi parametrami ( zmiana parametrów, w sposób istotny wpływa na całość instalacji c.o., do której dany grzejnik jest podłączony i może spowodować „rozstrojenie” całej instalacji c.o...) to tego nie rozumiem... ???

Nie ma przeszkód, aby cała instalacja c.o. została zaliczona do nieruchomości wspólnej , tj. łącznie z grzejnikami, które mimo to, że znajdują się w obrębie poszczególnych lokali mieszkalnych, nie dadzą się jak widać, bez wpływu na całość instalacji, od niej oddzielić.

Nawet wymiana kryzy w grzejniku, a tym bardziej jego np. powiększenie, powoduje zmianę rozpływu czynnika grzejnego w całej instalacji. Dlatego warto w takiego rodzaju uchwałach zawierać i obowiązki, które należą do właścicieli jak np. wymiana części i całości, konserwacja (malowanie jego powierzchni ) grzejnika, jak też i obowiązki Zarządu jak np. dopilnowanie, aby wymiana grzejnika (koszty wymiany do uzgodnienia) następowała w porozumieniu z Zarządem Wspólnoty po to, aby grzejnik „nowy” (lub przerobiony, naprawiony) był zamontowany, zgodnie z wymogami technicznymi... Zawsze w takich przypadkch, otwiera się olbrzymia rola dla stałego „Pana” hydraulika... Pozdrawiam

branna · Wysłany: Pon 23:18, 10 Mar 2008 Temat postu:

Jak Pan sam napisał, sprawa jest różnie rozwiązywana w różnych Wspólnotach, w naszej jest tak jak uchwaliliśmy. To była decyzja Właścicieli, a nie Zarządu!!

Każdy Właściciel może przeprowadzić procedurę mająca na celu zmianę statutu!!!

pozdrawiam i uważam temat za zakończony...